O Código Civil de 2002 trouxe consigo um capítulo inteiro regulamentando as relações dentro do âmbito Condominial, deixando explícito a responsabilidade civil e criminal do Síndico.
No entanto, a Administradora de Condomínio pode ser responsabilizada judicialmente, caso deixe acontecer problemas na administração do condomínio.
Isto porque determina a legislação em vigor que o “síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação em assembleia”.
Mas quais as funções desempenhadas por uma Administradora de Condomínio?
Resumidamente, essa empresa cuidará exclusivamente da parte administrativa e burocrática do condomínio, no lugar do Síndico, gerenciará a conta corrente, inclusive o fundo de reserva, montará balancetes e demonstrativos de receitas e despesas, organizará os documentos e a pasta de prestação de contas, pagando as despesas mensais do condomínio, emitirá os boletos para o pagamento da taxa condominial, elaborando a folha de pagamento dos funcionários do condomínio, além de gerenciar os contratos de trabalho e todas as obrigações fiscais e contábeis do condomínio, assessorando o Síndico em questões contábeis, financeiras e trabalhistas.
Dentre outras atribuições, uma Administradora de Condomínio auxilia o Síndico junto às cartas de advertências ou multas, às reuniões de assembleias gerais, emissão de Circulares, com o objetivo de estabelecer o equilíbrio dos direitos e deveres de propriedade coletiva, utilizando aspectos jurídicos estabelecidos pela Convenção, Regulamento interno e decisões de assembleias.
Porém, a Administradora tem o dever de executar um trabalho transparente, alertando sempre o conselho condominial fiscal, apresentando todos os problemas em Assembleia, sugerindo medidas como a realocação de recursos, contenção de gastos, proposta de elevação da arrecadação ou qualquer outra forma apta a suprimir eventual situação deficitária, para que não seja responsabilizada JUDICIALMENTE por prejuízos financeiros suportados por Condomínios residenciais ou Comerciais em decorrência de irregularidades identificadas na gestão financeira.
Da mesma forma como ocorre com o síndico, a responsabilidade civil da administradora do condomínio se refere às situações em que a empresa:
• Não segue as normas da legislação;
• Desobedece às regras da convenção do condomínio;
• Não cumpre com o estabelecido no contrato.
Criminalmente a responsabilidade da administradora se estende aos casos em que ocorre Apropriação indébita de fundos do condomínio; falsificação de informações sobre a conta corrente do condomínio e mau gerenciamento da conta pool.
Fonte TJSP 015605-52.2017.8.26.0008
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 27/10/2022
