Sub-rogação do Crédito – Perda da Natureza Propter Ren
É comum nos depararmos com Síndicos Profissionais sendo convidados por Administradoras de Condomínios para aderirem ao sistema de INADIMPLÊNCIA ZERO, ocasião em que as empresas denominadas Garantidoras apresentam um modelo sedutor, afirmando que o Condomínio não terá custo e que o Condomínio encontrará a solução para os problemas de inadimplência.
Mas observem! Em regra, respectivas administradoras que vendem esse projeto para Síndicos persuadem os Síndicos clientes a deixarem com a própria Administradora a inadimplência, para exercerem as cobranças das taxas até o prazo de sessenta dias. Procedimento vedado pelo nosso ordenamento jurídico, vez que Administradora está impedida de “vender aos Síndicos serviços de cobrança ou de assessoria jurídica”.
Ou, hipoteticamente, respectivas empresas de Administração de Condomínio convencem o Síndico para que conceda prazo de sessenta dias para que o Condômino inadimplente pague o boleto vencido!
Evidente que ocorrerá o acréscimo da inadimplência! É quando a Administradora de Condomínio dá o “pulo do gato”, convencendo Síndicos, através de reunião a aderirem ao Sistema de “Inadimplência ZERO”.
Da Responsabilidade do Síndico pela Cobrança da Taxa Condominial após Trinta Dias de Vencimento
A lei é clara ao determinar que: “o condômino que não realizar o pagamento da sua contribuição deverá suportar os juros moratórios convencionados, (…). Artigo 1.336 do Código Civil.
Esse mesmo texto encontra-se inserido em todas as convenções condominiais que seguem as regras da Lei, até porque contas de consumos são pagas até a data do vencimento, cuja regra é extensiva à taxa condominial, rateada para pagamento das despesas do mês relativas à manutenção do Condomínio!
Devendo ser considerado o fato de que quando o Condômino deixa de pagar a taxa de Condomínio do mês, ainda que se torne inadimplente, poderá fazer uso de todos os benefícios associados ao condomínio, a exemplo: uso de salão de festas, etc.
Ou seja, após trinta dias da data do vencimento, caberá ao Síndico encaminhar a planilha de débito da unidade devedora para um Advogado, profissional especialista, o qual deve estar desvinculado da Administradora, para que inicie com as cobranças extrajudiciais e judiciais.
Portanto, quando o Síndico trabalha perfeitamente, evidente que reduzirá drasticamente a margem de inadimplência.
Além disso, há de se convir que o termo “garantidora” de crédito está tecnicamente equivocado. Isso porque a empresa que presta esse serviço geralmente não é instituição financeira tampouco seguradora, de modo que lhe faltaria autorização legal para fornecer “garantia” sobre riscos de terceiros.
Outra polêmica diz respeito à necessidade de quórum para a contratação de uma Garantidora, até porque o Síndico não pode vender algo que não lhe pertence.
Logo, é justo afirmar que o objeto do contrato estabelecido entre “garantidora” e condomínio se trata de “fomento mercantil”, também chamado de ‘factoring’.
Ressalta-se, inclusive, a quantidade de cláusulas abusivas constantes no instrumento Contratual das garantidoras, cujas informações não são transmitidas em Assembleia ou sequer expostas pela Administradora.
Há de convir também que esse percentual descontado pela Garantidora não entra na prestação de contas, onde o percentual retido pela Garantidora é considerado irrecuperável.
Para explicar em números: quando gerados os boletos de taxa do mês, a empresa cobrará em média de 4% a 12% e será depositado para o condomínio em uma data fixada o saldo remanescente.
Quando fazemos uma análise imediata, principalmente para condomínios com taxa de inadimplência alta, em geral acima de 20%, parece um bom negócio e realmente é, se avaliado apenas no sentido de resolver o problema naquela ocasião.
Porém, com a perpetuação desse tipo de negócio, quando o Condomínio tomar ciência do valor retido que foi deixado de receber pelo Condomínio, o Síndico notará que o passivo do Condomínio aumentou. Aliás, dependendo da margem de aumento da inadimplência, a Garantidora poderá rescindir o contrato imediatamente e cobrar o seu crédito.
Outra desvantagem diz respeito à perda da condição “propter ren”, ou seja: Quando o Síndico segue o que determina a Legislação e exerce a cobrança com rigor através de um jurídico especialista, nos termos do artigo 1.336 do Código Civil e, não havendo possibilidade de acordo judicial ou extrajudicial, a unidade condominial poderá ser penhorada e leiloada para garantir o crédito do Condomínio.
Porém, com a transferência desse passivo para a Garantidora ocorre a “sub-rogação do crédito, ou seja: “ A perda da característica “propter ren”.
É o que se extrai da leitura conjunta da maioria dos contratos deste tipo.
TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 22116605120158260000 SP 2211660-51.2015.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 08/03/2016
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO – SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PELO ARREMATANTE DETERMINADA EM AGRAVO JÁ TRANSITADO EM JULGADO – PRECLUSÃO DA MATÉRIA –MATÉRIAS RELATIVAS À ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO DO DÉBITO E TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA ACOBERTADAS PELA COISA JULGADA – CESSÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL A TERCEIRO – ALTERAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO, QUE DEIXA DE SER PROPTER REM, NÃO SE VINCULANDO MAIS À UNIDADE (…).
Feitas essas considerações, é importante que todos esses pontos sejam debatidos em Assembleia relacionados às taxas de cobranças embutidas no contrato onde na maioria das vezes, são taxas leoninas, com a discussão e exposição dos riscos inerentes ao negócio, antes mesmo da Contratação de uma Garantidora, viabilizando maior segurança Jurídica junto a atuação e tomada de decisão do Síndico Profissional para que no futuro não seja compelido a devolver ao cofre do Condomínio os prejuízos demonstrados por essa contratação em eventual demanda judicial.
